EN
Waarde in de vastgoedsector kent verschillende vormen: van financieel tot maatschappelijk. Wat voor rendement levert vastgoed of wat voor effect heeft een project op een binnenstad? Een ander, vaak onderbelicht aspect, is transparantie. Wat voor effect heeft transparantie op waarde in de vastgoedsector? Hoe zorg je voor meer transparantie en waar in de keten begin je? Deze vragen en meer stonden centraal tijdens de bijeenkomst van Being in de arena van PROVADA Future op donderdag 16 juni.
Een breed panel uit de verschillende lagen van de bouwketen was aanwezig. Job Dura (DuraVermeer), Anjelica Cicilia (Syntrus Achmea Real Estate & Finance), Sven Bertens (JLL), Arjan Dingste (UNStudio), Rachel van Houwelingen (directie Woningbouw, ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties) gingen samen met het publiek een open gesprek aan onder leiding van Dirk Dekker, oprichter en ceo van Being.
Wat betekent transparantie en waarde voor Being? De ontwikkelaar is een B Corp, oftewel een ‘benefit corporation’. Met deze certificering laat je zien dat je het als bedrijf én ondernemer belangrijk vindt om niet alleen financiële waarde, maar ook waarde voor mens en milieu na te streven. Dekker: “Ik definieer waarde als het maken van een positieve impact met vastgoed. Bij Being toetsen we al onze plannen aan vier pijlers: personal impact, oftewel hoe ervaar je een gebouw en hoe gezond is het? Public impact, het betrekken van maatschappij bij vastgoed, ecologische impact zoals het toevoegen van groen in openbare ruimte en economische impact, oftewel rendement.”
Hoe kijkt de rest van het panel naar de twee waarden? Volgens Rachel van Houwelingen, directie Woningbouw bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties draait het om het verzorgen van een dak boven iedereens hoofd, passend bij hun portemonnee en in een prettige leefomgeving. “Dit kunnen we als overheid niet alleen realiseren, we hebben daarbij partners nodig en transparantie is daarbij belangrijk.”
Job Dura van Dura Vermeer kijkt naar waarde vanuit de bedrijfsvoering. “Behalve de vraag hoe groot is je eigen vermogen en spaarrekening, draait het ook om sociaal kapitaal. Wat gebeurt er in je organisatie en zijn je werknemers tevreden? En wat betekenen onze oplossingen voor een opdrachtgever en de uiteindelijke gebruiker? Transparantie is een hulpmiddel om daar te komen en kan bijdragen tot beter begrip, oplossingen en meer vertrouwen in de sector.”
Volgens Arjan Dingste van UN Studio is waardecreatie enorm verkokert. “Doordat de bouwketen zo groot is geworden, verliezen we uit het oog voor wie we ontwikkelen en wie waarde creëert. Het tijdsperspectief waarmee een ontwikkelaar naar een project kijkt, matcht niet met een eindgebruiker. De investeerder staat bovendien los van het proces, terwijl je eigenlijk naar een gemeenschappelijk belang toe moet. Door vertrouwen en transparantie kom je daar.”
Volgens belegger Syntrus Achmea Real Estate & Finance draait het om investeren in duurzaam vastgoed. “Tijdens de exploitatieperiode die bij ons rond de 35 jaar ligt, moet er een constante match zijn tussen de huurders en het vastgoed. Alleen door iedereen aan tafel te hebben kunnen we het juiste realiseren en de ambities die we vooraf hebben afgesproken, ook echt waarmaken. Alleen zo creëren we beter vastgoed dat de tand des tijds doorstaat.”
Sven Bertens van JLL kijkt puur naar de cijfers. “Vanuit onderzoek kijken we naar de beschikbaarheid van waarde en data. In mijn rol kijken we puur naar de cijfers en kunnen we zo aantonen wat de waarde is en wat het vastgoed aan rendement kan opleveren. De transparantie is hierbij van belang: de meest transparante markten zijn de meest liquide markten.”
Eindgebruiker geeft waarde aan een gebouw
Op dit moment speelt ook de discussie over betaalbaarheid: niet alleen in de bouw, maar ook voor de consument. Hoe kan de waarde die de vastgoedmarkt creëert beter bij de eindgebruiker terugkomen? Een bezoeker uit het publiek zegt: “Waarde is dynamisch, het is een proces. Volgens mij is er geen eindwaarde, maar draait het om wie voegt wat toe en wie onttrekt wat? Deze dynamiek moeten we tijdens het proces transparant maken. Alleen dan kan je de waarde echt duiden.”
Woningbouwimpuls en ketensamenwerking
De theorie is duidelijk, maar hoe communiceer je erover? Van Houwelingen geeft een concreet voorbeeld, namelijk de Woningbouwimpuls. “Dit subsidieprogramma moeten we kunnen verantwoorden aan de belastingbetaler. Daarnaast is transparantie nodig vanuit de gemeente: hoe trekken we de business case vlot?”
Job Dura heeft als voorbeeld de ketensamenwerking met woningcorporaties. “Door gezamenlijk op te trekken kan je de inkoop voor- en nadelen met elkaar delen, maar dan moet je wel transparant zijn. Je neemt een financieel offer omwille van het vertrouwen op de lange termijn met succesvolle projecten als gevolg.
Geen zero-sum game
Moeten er nog meer offers gebracht worden? Cicilia voegt toe: “We moeten met z’n allen offers brengen, want in de huidige markt met hoge bouwkosten, dure grondprijzen en een personeelstekort zijn er genoeg business cases die onder druk staan. Terwijl de noodzaak om te bouwen nog nooit zo hoog is geweest. Dus we moeten eerlijk zijn over de rendementen die we moeten halen. Hoe komen we hiertoe zonder in te boeten in kwaliteit?” Dekker voegt hieraan toe: “Het is geen zero-sum game, transparantie moet er zijn als basis om op te bouwen. Transparantie is geen offer, maar een randvoorwaarde”.
Tot slot, stelde Dirk Dekker de vraag aan het publiek: waarom is een transparante werkwijze in de vastgoed- en bouwsector de enige oplossing? Hij vatte het als volgt samen: “Waarde wordt sterk beïnvloed door de mate van transparantie in de hele sector. Transparantie mag geen 'schone vlek' zijn in een troebele omgeving en moet verder reiken dan enkel de eigen organisatie of discipline. We moeten verder kijken dan ons eigen belang en iedereen erbij betrekken, een integrale aanpak. Pas dan is waarde waardevol.”
